"Le pire de la crise du logement est devant nous"

Publié le 12 Janvier 2012

Le point avec l’économiste Michel Mouillart, spécialiste du logement, sur les perspectives en matière de taux d’intérêt et de production de crédits immobiliers.

(LaVieImmo.com) - L’Observatoire du financement des marchés résidentiels constate une reprise de la hausse des taux d’emprunt immobilier en décembre 2011. Cette hausse va-t-elle se poursuivre dans les prochains mois ?

Michel Mouillart : Cela ne fait aucun doute. Maintenant il faut essayer d’y voir un peu plus clair sur les raisons et les implications de ce phénomène. Le déclenchement du mouvement de hausse des taux, à la toute fin de l’année 2010, correspond à l’application des principes de la réforme bancaire Bâle 3, qui oblige les établissements prêteurs à préserver leurs fonds propres et les pousse à une plus grande prudence en matière d’octroi de prêt. Les banques, qui n’hésitaient pas jusque là à pratiquer des marges nulles, voire négatives sur les prêts immobiliers - produits d’appel sans risque, toujours accompagnés des crédits consommation, assurance et de tout un tas de services associés - ont recommencé, progressivement, à marger. Mécaniquement, cela a tiré les taux des prêts immobiliers vers le haut…

Michel Mouillart : Exactement. Et cette pause a coïncidé avec deux phénomènes. Le durcissement de la crise de la dette, dont personne n’avait anticipé l’importance et qui a eu pour conséquence de réduire le coût des ressources des banques, avec une baisse de l’OAT 10 ans sur les marchés obligataires comme du taux de refinancement (le « refi ») de la Banque centrale européenne (BCE). D’autre part, le fait que les banques, soucieuses de préserver leurs fonds propres et limiter au maximum leur prise de risque, ont prêté en priorité à des ménages aisés, dotés d’un apport personnel conséquent et s’endettant de facto à des taux moins élevés. Cette « déformation » de la production de crédit immobilier au profit d’une clientèle aisée s’est interrompue assez brutalement à l’automne avec le décrochage de l’activité immobilière. Un décrochage qui a touché l’ensemble du marché, mais plus brutalement peut-être les catégories les plus aisées, du fait du blocage du marché de l’achat-revente.

Quelle sera, selon vous, l’ampleur de la remontée des taux au cours des prochains mois ?

Michel Mouillart : La hausse restera selon toute vraisemblance limitée. La plupart des scénarios donnent une nouvelle baisse du coût de refinancement auprès de la BCE (avec une baisse probable du « refi » de 1 à 0,75 % au printemps). L’OAT 10 ans, elle, devrait augmenter légèrement, de 20 à 25 points de base sur l’ensemble de l’année. Dans ce contexte, les taux d’emprunt pourraient atteindre 4,10-4,20 % d’ici la fin du semestre, et se stabiliser jusqu’à la fin de l’année. Soit des niveaux encore très abordables. La situation n’est pas vraiment inquiétante sur le plan des taux.

L’Observatoire constate également une tendance au raccourcissement des durées d’emprunt…

Michel Mouillart : Cette tendance n’est pas l’expression d’un durcissement des conditions d’octroi de crédit de la part des banques. Elle n’est que la résultante de la transformation des clientèles que nous venons d’évoquer : les clients aisés s’endettent - toutes choses égales par ailleurs - sur des durées moins longues que les autres. Comme ce sont eux qui ont, proportionnellement, plus emprunté ces derniers mois, la durée moyenne des prêts accordés a baissé mécaniquement. Et si cette baisse a été rapide, c’est que la transformation du marché l’a été tout autant.

Vous évoquiez le décrochage du marché. Avez-vous revu vos prévisions en termes de production de crédit ?

Michel Mouillart : Comme nous l’évoquions à l’automne, ce décrochage du marché se fait de manière à la fois très forte et très rapide. Le volume de la production de crédit devrait avoir atteint 155 milliards d’euros en 2011, en baisse d’environ 7 % par rapport à 2010. Le mouvement devrait s’accélérer et nous anticipons une production de 130 milliards d’euros en 2012 et d’à peine 120 milliards d’euros en 2013. Etant donné, bien entendu, qu’il s’agit là d’une production en offre acceptée. La production effective, elle sera forcément plus faible, de 140 à 150 milliards environ en 2011 et 100 à 105 milliards, au maximum, en 2012-2013.

Soit des niveaux historiquement très bas…

Michel Mouillart : En tout cas des niveaux qui ne permettront pas de répondre à la crise du logement. On sait que 450 000 à 500 000 nouveaux logements devraient être construits chaque année, et ce pendant longtemps, pour couvrir ces besoins. Comment atteindre un tel objectif ? Via une intervention publique massive ? C’est une possibilité, mais au vu de l’état des finances publiques, elle semble difficilement réalisable à court terme… Reste l’incitation à l’investissement privé, qui nécessite un recours à l’endettement des ménages. Pour atteindre les 500 000 mises en chantier nécessaires, il faudrait une production effective de crédits immobiliers de l’ordre de 175 milliards d’euros. Loin, très loin, des 100 milliards qu’on risque d’atteindre, et encore péniblement, cette année et la prochaine… En d’autres termes, le pire de la crise du logement est devant nous.

Et en termes de prix ?

Michel Mouillart : Compte tenu du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et les tensions sur les prix ont toutes les chances de se poursuivre, durablement. Personne, nulle part, n’a jamais su faire fonctionner un marché avec une telle pénurie… On lit l’analyse de certains observateurs qui estiment qu’une forte baisse de prix permettrait au marché de repartir de plus belle. La vraie question n’est pas là… Que les prix baissent ou pas, l’important et de savoir comment permettre l’augmentation de l’offre de logements au rythme de 450 à 500 000 par an. Sans réponse à cette question, la situation sera très difficile.

Rédigé par Gérard Brazon

Publié dans #Economie-Finance-Industrie

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Claude germain V 12/01/2012 18:10


J'avais beaucoups de doutes sur le sujet car dans le batiment les prix n'ont rien a voir avec le manque d'habitat ,les prix sont fonctions  de l'emplacement ,de la qualité de l'habitat
etc..etc...Pour exemple ic sur la cote Basque ,les partis gauchos locaux reclament de l'habitat ,mais en réalité il y a des centaines et des centaines d'abitats a louer et en attente de
locataires ou d'acheteurs .Tout cela parce que les maires requins et canailles locaux + le maire d'Anglet socialo-stalinien ,qui se prend pour Ceusescu , de surcroit est obsédé par le social sur
le dos des cons qui payent .Comme ce monsieur m'a répondu une fois :" que voulez vous il faut bien faire travailler les entreprises pour eviter le chomage .Ce qui veut dire et en voila un exemple
type ,c'est que l'on crée du béton TOTALEMENT INUTILE UNIQUEMENT POUR EVITER DU CHOMAGE .Cela est parfaitement intolerable et s'appelle un détournement de fonds publics ,ce qui veut dire ,voler
mes impots qu'aux mieux l'on pourrait me baisser ou nous baisser .Et alors vous voyez deferler sur la Cote Basque des centainers de gens et surtout de l'immigration musulmane ou africaine a qui
l'on donne en priorité les aparts sociaux au detriment des Basques pris entre autre pour des couillons .Le plus grave c'est que la grande majorité des gens qui viennent ici n'ont strictement rien
a y faire parce qu'il n'y a pas de travail et j'en sais quelque chose hélas .Les magasin locaux ou les services des villes ici commencent a embaucher des africains et autres au detriment des
locaux de souche a qui par contre les services sociaux cherchent des histoires.La aussi j'en sais quelque chose .


Il faut voir dans les services Securuté-Sociale avec quelle violence les salles d'attentes pleines de Croato-musulmans-turc-roumains-africains-serbo-tout ce que vous voulez ,il faut voir comment
ces gens traitent en menaces ,cris ,insultes ,tape-point ect...traite le personnel fonctionnaire .Et dans son coin le brave français ferme sa G......le et lui a l'inverse des braillards se fait
rabrouer .


Donc pour en revenir ici au Pays Basque ,nous ne faisons que constater une collusion complice entre les maires et les divers promoteurs parasites qui viennent ici betonner de L'INUTILE
CONSTRUCTION ,pour UNIQUEMENT DE L'IMMIGRATION OU DES GENS D'AUTRES REGIONS qui viennent se rechauffer ici entre la plage et la Rhune .Elle est pas belle la vie .


Je ne vais pas continuer ,je pose une question simple ,qui va répondre ??? :" pourquoi baser une société sur la consomation  ,la construction inutile ,au lieu de la baser sur le fait simple
de produire selon des besoins ,meme si c'est pour des loisirs ? sacré question ........

Claude germain V 12/01/2012 17:41










SUITE -


 


Champ : France hors Guyane et Martinique. Les îles de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin sont également exclues.





Source : SOeS, enquête PLS.









 


Mais alors, ou est le problème ??


Analysons la part des logements vacants, mais avec un détail géographique pour comprendre :




Taux de logements vacants par département



Clairement, on constate que le taux de logements vacants n’est pas égal partout. Et seul certains départements sont réellement concernés par une tension locative (les départements en
jaune clair sur la carte). Mais, même dans les départements les plus tendus, la part des logements vacant est d’environ 5%.


Dans les zones les plus foncées, la part des logements vacants approche les 8% voir plus de 10% dans certaines zones.


Ainsi, même si nous n’avons pas réussi à comprendre comment on pouvait déterminer qu’il manquait 800 000 logements en France, on comprend que certaines zones sont plus tendus que
d’autres. Ce phénomène peut s’expliquer par les flux migratoires tel que nous vous le présentions dans cet article : Démographie et investissement immobilier : Votre investissement doit tenir compte des évolutions de population


Mais d’où vient ce chiffre de 800 000 logements manquants


Lorsque l’on creuse un peu, et je tiens à remercier GBL, lecteur attentif du site pour son aide précieuse, on retrouve ce chiffre de 800 000 logements dans une études de la Fondation Abbé
Pierre de 2006.


La fondation abbé pierre présente alors un rapport sur le mal logement et explique :





 


La fondation Abbé Pierre ne constate pas un manque de 800 000 logements mais simplement qu’il y a en France 800 000 personnes en manque de logement. Et cela fait toute la
différence, car ce n’est pas en construisant à tour de bras, en subventionnant la construction de SCELLIER que ces personnes vont trouver un logement.


La difficulté pointée du doigt par la fondation Abbé Pierre n’est pas qu’il faut construire plus de logement mais qu’il faut donner les moyens à ces personnes en difficulté de se loger …


Bien évidemment, aujourd’hui, tous ceux qui ont un intérêt financier dans la construction de logements détournent cette caution morale au service de leurs affaires… Mais il semble bien
qu’il s’agisse d’une légende urbaine habilement construite par le service marketing de certains promoteurs…


Car les chiffres sont bien différents :


En moyenne 7% des logements en France, sont des logements vacants, soit plus de 2 000 000

Le taux de vacance locative dans les logements en France n’a jamais été aussi forte qu’en 2010 avec 63 000 logements vide depuis plus de 3 mois.

Il ne manque pas 800 000 logements en France mais 800 000 personnes sont en manque de logement.

Par contre, la pression est plus forte dans certaines régions. Régions dans lesquels le taux de logement vacants est le plus fort.

Le taux de logements vacants est quasi identique depuis 2000 : La hausse des prix ne peut pas s’expliquer par une pression sur le nombre de logement disponible car ce nombre est
stable malgré une hausse considérable des prix. Au contraire le nombre de logements vacants à augmenté de 400 000 entre 2000 et 2011 : Constat étonnant dans le contexte d’un marché de
l’immobilier guidé par la pénurie de logement.



 


 


 


Champ : France hors Guyane et Martinique. Les îles de Saint-Barthélemy et de Saint-Martin sont également exclues.





Source : SOeS, enquête PLS.









 


Mais alors, ou est le problème ??


Analysons la part des logements vacants, mais avec un détail géographique pour comprendre :




Taux de logements vacants par département



Clairement, on constate que le taux de logements vacants n’est pas égal partout. Et seul certains départements sont réellement concernés par une tension locative (les départements en jaune clair
sur la carte). Mais, même dans les départements les plus tendus, la part des logements vacant est d’environ 5%.


Dans les zones les plus foncées, la part des logements vacants approche les 8% voir plus de 10% dans certaines zones.


Ainsi, même si nous n’avons pas réussi à comprendre comment on pouvait déterminer qu’il manquait 800 000 logements en France, on comprend que certaines zones sont plus tendus que d’autres. Ce
phénomène peut s’expliquer par les flux migratoires tel que nous vous le présentions dans cet article : Démographie et
investissement immobilier : Votre investissement doit tenir compte des évolutions de population


Mais d’où vient ce chiffre de 800 000 logements manquants


Lorsque l’on creuse un peu, et je tiens à remercier GBL, lecteur attentif du site pour son aide précieuse, on retrouve ce chiffre de 800 000 logements dans une études de la Fondation Abbé Pierre
de 2006.


La fondation abbé pierre présente alors un rapport sur le mal logement et explique :





 


La fondation Abbé Pierre ne constate pas un manque de 800 000 logements mais simplement qu’il y a en France 800 000 personnes en manque de logement. Et cela fait toute la
différence, car ce n’est pas en construisant à tour de bras, en subventionnant la construction de SCELLIER que ces personnes vont trouver un logement.


La difficulté pointée du doigt par la fondation Abbé Pierre n’est pas qu’il faut construire plus de logement mais qu’il faut donner les moyens à ces personnes en difficulté de se loger …


Bien évidemment, aujourd’hui, tous ceux qui ont un intérêt financier dans la construction de logements détournent cette caution morale au service de leurs affaires… Mais il semble bien qu’il
s’agisse d’une légende urbaine habilement construite par le service marketing de certains promoteurs…


Car les chiffres sont bien différents :


En moyenne 7% des logements en France, sont des logements vacants, soit plus de 2 000 000

Le taux de vacance locative dans les logements

Claude germain V 12/01/2012 17:34


Bonjour Il existe dans ce pays un grand mystere national c'est le logement .Qu'il y ait une crise et laquelle ??? je veux bien .Moi je dis que c'est une escroquerie .J 'envoie d'abord cet article
si il passe .


 


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une »  


NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France







Tags :
baisse des prix immobilier investissement investissement immobilier investissement
locatif prix de l'immobilier scellier


Qui n’a pas entendu cet argument fatal : En France, si les prix des
logements augmentent, c’est parce qu’il manque 800 000 logements !


Ce chiffre est repris par tous : Journalistes, promoteurs, vendeurs, agents immobiliers, ministre du logement… Tout le monde connait ce chiffre et personne ne le remet en cause. Pourtant, lorsque
l’on creuse un peu, on s’aperçoit que personne ne connait la source de ce calcul.


Nous avons donc essayé de comprendre d’où venait ce chiffre.


L’analyse de l’INSEE sur le manque de logement en France.


Première source d’information : l’INSEE. Quel est l’analyse de l’INSEE sur le manque de logement en France.


Tout d’abord, analysons le nombre de logements en France et leur répartition entre résidence principale, résidence secondaire et logement vacant.


 


La répartition des logements en France










Répartition des logements



























en %


En Nombre





2000


2003


2006


2009


2010


2011





Nombre de logements (en milliers)


29 613


30 664


31 776


32 951


33 315


33 681





Résidences principales


83,2


83,7


83,9


83,6


83,6


84%


28 123 635




Résidences secondaires et logements occasionnels


9,9


9,8


9,7


9,5


9,5


9%


3 166 014




Logements vacants


6,9


6,5


6,4


6,9


7,0


7%


2 391 351




Ensemble


100,0


100,0


100,0


100,0


100,0


100,0





Individuel


56,0


56,4


56,7


56,7


56,7


57%





Collectif


44,0


43,6


43,3


43,3


43,3


43%





Ensemble


100,0


100,0


100,0


100,0


100,0


100,0





Champ : France.











 

Source : Insee, compte satellite du logement.













 


En analysant ce tableau de l’INSEE, daté de novembre 2011, on constate qu’il y a en France 33 000 000 de logements dont 3 166 000 résidence secondaire et surtout 2400000 logements vacants.


Ce chiffre des logements vacants est stable depuis le début des années 2000, pourtant les prix ont considérablement augmenté depuis.


Si le manque de logement devait expliquer la hausse des prix, on aurait du constater une corrélation entre le taux de logements vacants et la hausse des prix.


Au contraire, le nombre de logements vacants à augmenté de 400 000 entre 2000 et 2011 : Étonnant dans un marché de pénurie de logement NON ? Comment expliquer qu’il manque 800 000
logements en France alors que le nombre de logement vacant augmente de 400 000.


 


La définition d’un logement vacant est large, n’y voyons pas seulement des logements conservés vides par leur propriétaire. Un logement vacant, au sens de l’INSEE, est un logement inoccupé se
trouvant dans l’un des cas suivants :


proposé à la vente, à la location ;

déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation;

en attente de règlement de succession ;

conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés ;

gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste…).



 


 


Analysons ensuite le parc locatif social pour comprendre.


Au 1er janvier 2010, la France compte 4 508 500 logements sociaux (hors Martinique et Guyane).


2,8 % des logements sociaux sont vacants, c’est la proportion de logements vacants la plus élevée depuis 2004. Elle n’était que de 2,4 % au 1er janvier 2009.

La vacance de plus de trois mois, dite « vacance structurelle », progresse et atteint 1,4 % en 2010 (1,2 % un an auparavant). Elle représente, comme les années précédentes, près de la moitié
de la vacance totale.



Ainsi, dans le parc locatif social, il y aurait non pas un manque de logement, mais 63 000 logements (1,4%) vacants de plus de trois mois.


Prenons la définition de la vacance locative pour être sûr de comprendre. Le taux de vacance est la part des logements vacants parmi les logements locatifs proposés à la location dans l’ensemble
des logements loués ou proposés à la location.






















en milliers






2008


2009


2010





Parc de logements sociaux


4 437


4 454


4 509





Nouvelles mises en location


50,5


59,3


71,4





dont logements neufs


42,7


47,9


60,8





Taux de vacance (en %)


2,3


2,4


2,8





dont vacance structurelle (1) (en %)


1,2


1,2


1,4





(1) : vacance supérieure à 3 mois.











Epicure 12/01/2012 17:29


Des logements pour qui ? et à quels prix?


Les kjeunes caddres n'ont plus d'argent et les autres n'en ont toujours pas beaucoup..et tous doivent être prêts à Déménager"...Où voyez vous une chance de devenir propriétaire ou  locataire
de Neuf AUX NORMES; cad hors de prix.?